🛠️전세사기 뿌리뽑나? 정부가 내놓은 2가지 전세사기 방지 방안

‘480억 규모 ‘깡통전세’ 사기 주범 구속’

최근 자본금 한 푼 없이 임차인들의 보증금으로 수백 채의 집을 사들여 수백억 규모의 ‘깡통전세’ 사기를 벌인 50대가 경찰에 구속됐어요.

이처럼 요즘 임차인들의 전세금을 노린 전세사기가 기승을 부리고 있는데요. 실제 올해 상반기에는 전세금을 반환하지 않은 건수는 1595건(약 3407억원 규모)으로 역대 최고치를 기록했어요.

특히 부동산 거래 경험이 적거나 관련 지식이 부족한 사회초년생들이 피해자인 경우가 많아서 더욱 큰 문제로 자리 잡고 있는데요.

이에 따라 정부는 최근, 전세사기를 뿌리 뽑고 임차인을 보호하기 위해서 관련 법규를 손보기로 했어요.

😡 보증금, 왜 안 돌려 주는거야?

보증금은 세임자가 임차인과의 계약할 때 계약을 잘 지킬 것이란 걸 약속하는 의미에서 지불하는 돈이에요. 이에 따라 계약이 문제없이 완수되면 임차인은 그 돈을 세입자에게 돌려줘야 하는데요.

그런데 만약 내가 돈을 돌려받을 시점에 집주인이 내 전세금보다 먼저 갚아야 할 돈이 많은 경우 전세금을 돌려받지 못할 수도 있어요. 가장 대표적인 경우로는 다음 3가지가 있는데요.

• 💰 집주인이 해당 집을 담보로 돈을 빌린 경우 (근저당 대출)
  
  
• ♾️ 내가 살기 전 살던 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 경우 (선수위 보증금)
  
  
• 🏦 집주인의 세금을 밀린 경우 (체납 국세)

위의 3가지 경우, 해당 돈은 내 전세금보다 반드시 먼저 갚아야 하는 돈이기에 집주인이 해당 빚을 다 갚기 전까진 보증금을 돌려받을 수 없어요.

🤷🏻‍♂️ 미리 알아보고 들어가면 되지 않아?

물론, 이와 같은 사고를 사전에 방지하기 위해선 세입자가 집을 꼼꼼히 살피고 들어갈 필요가 있어요. 하지만 다음 2가지 사안 때문에 세입자가 아무리 꼼꼼히 살펴도 해당 사고를 피할 수 없었는데요.

1. 세입자가 사전에 파악할 수 없는 ‘선순위 보증금’과 ‘체납국세’

그동안은 해당 집에 미납된 보증금 (선순위 보증금)이 없는지, 집주인에게 밀린 세금이 없는지 (체납 국세)를 세입자가 파악하기 힘들었어요. 집주인에게 물어볼 수 있지만 집주인이 안 알려주겠다고 하면 강제할 방법이 없었고, 이를 꼬치꼬치 캐묻기에도 눈치가 보이는 상황이었죠.

2. 전입신고 효력 발생 전 잽싸게 받을 수 있었던 ‘근저당 대출’

세입자는 전세금을 못 돌려받는 걸 미연에 방지하기 위해, 집을 알아볼 때 해당 건물의 등기부등본을 떼서 저당권이 있는지 없는지 확인할 수 있어요. 그러나 근저당이 없던 집과 계약하더라도 갑자기 근저당이 발생할 수 있는데요.

바로 세입자가 해당 집에 거주하고 있음을 알리는 ‘전입신고’의 효력이 발생하기 전에 집주인이 근저당 대출받아버리는 경우에요.

전입신고의 대항력 (전입신고를 함으로써 얻게 되는 보증금을 돌려받을 수 있는 권리)는 전입신고를 한 다음 날에 생기는데요. 만약 집주인이 이 사이에 근저당 대출을 받아버리면 내 보증금은 이 빚을 다 갚기 전까지 받을 수 없어요.

🏦 이를 막기 위해 정부가 꺼낸 2가지 방안!

이를 파악한 정부는 이와 같은 사고를 막기 위해 다음 2가지 대책을 내놓았어요.

• 선순위 보증금, 체납국세 알려줘야 합니다🔉: 이제 임대인은 세입자가 선순위 보증금 및 체납 국세를 물어보면 반드시 알려줘야 해요. 또한 임대인이 납세증명서를 제시하려 하지 않는 경우, 세입자가 되려는 사람이 직접 과세 관청에 체납 여부를 확인할 수 있어요.
  
  
• 전입신고 후 바로 대출 못합니다🙅🏻‍♀️ : 정부는 주택임대차 표준계약서에 세입자의 전입신고 효력이 발생하기 전까지 임대인이 담보권 설정을 하지 못하도록 하는 내용을 추가하도록 했어요. 이를 어기면 임대인은 돈을 물어주거나, 세입자는 계약을 파기할 수 있어요.

😯 이제 전세사기 사라지는 걸까?

해당 방안은 2023년 초부터 시행돼요. 이에 따라 내년 초부터 전세사기가 줄어들 거라는 시각도 있는데요.

하지만 이와 같은 조치에는 아쉽다는 평가가 많아요. 왜냐하면 보증금을 떼먹힐 구석을 완전히 막거나 임대인이 전세사기를 못 치도록 하는 법안이 아닌, 세입자가 정보를 더 잘 알아볼 수 있도록 하는 법안이기 때문이죠.

전세사기의 공포가 커지는 지금 정부의 노력이 세입자들의 고충을 덜어 줄 수 있기를 기대해봅니다.