전세사기 이렇게 예방하자 (4) 전세 계약서는 어떻게 작성할까? (feat. 전세 계약 필수 특약)

🤔Why : 계약서는 공인중개사가 알아서 작성해 주는 거 아니야?

 

“계약서는 공인중개사가 알아서 작성해 주겠지”라고 생각하시는 분들이 있다면 꼭 확인하세요!

 

• 부동산 계약에는 치명적인 허점이 있어요. 🚨 : 현재 대항력과 우선변제권과 같은 권리는 임대차 계약서 작성만으로 발생하지 않는데요. 이러한 허점을 이용해 권리 발생 전, 집주인이 집을 매매하거나 집을 담보로 돈을 빌릴 경우 보증금을 돌려받기 힘든 것이죠.
• 분쟁의 소지가 있는 부분을 미리 명확하게 규정해야 해요. 🔍: 부동산 계약서는 광범위하게 사용되는 문서이기 때문에 일부 내용에 대해 명확하게 규정하지 않아 다소 모호한 부분이 있어요. 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해선 계약서 작성 시 분쟁의 소지가 있는 부분을 명확하게 정리하는 것이 좋아요. 

 

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🎯 What : 이러한 특약을 넣으세요!

 

위와 같은 임대차계약서의 문제점은 ‘특약’을 통해 해결할 수 있어요. 특약이란 계약서에 계약 당사자들이 추가로 합의한 내용을 적는 것이에요.

 

• ’빌라왕 전세사기 예방’을 위한 특약 👥 : 지난해 논란이 되었던 ‘빌라왕’ 전세사기는 기존 집주인이 해당 주택을 변제 능력이 없는 ‘바지 임대인(빌라왕)’에게 매매하여 발생한 전세사기인데요. 이처럼 계약 기간 동안 건물의 임대인이 경제 상황이 어려운 임대인으로 변경될 경우 보증금 반환에 문제가 생길 수 있어요. 이러한 상황을 방지하고 싶다면 아래 특약을 추가하세요.

   

• 대항력 보장을 위한 특약 🛡️ : ‘대항력’은 임차인이 제 3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리예요. 단, 대항력은 전입신고 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 집주인이 계약 당일 근저당이나 전세권을 설정하면 임차인의 대항력은 뒷순위로 밀려나게 되죠. 이 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있으니, 특약을 통해 대항력이 발생하기 전 선순위 권리가 발생하는 것을 방지하세요.

   

• 주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 위한 특약 💰 : 건물이 경매로 넘어가면 집주인은 체납된 세금을 세입자의 전세금보다 먼저 변제해야 하는데요. 이때 집주인이 체납한 세금이 많아 체납세금과 전세금의 합이 건물의 매각 대금보다 커진다면 나의 전세금을 온전히 돌려받지 못하게 되죠.

   

• 전세자금대출을 안전하게 받기 위한 특약 🏦 : 많은 분들이 전세자금대출을 통해 전세금을 마련하실 텐데요. 간혹 임대인이나 임차물에 문제가 생겨 대출이 불가능한 경우가 있어요. 만일, 대출을 받지 못해 전세금을 마련하지 못한다면 계약금을 돌려받지 못할 수 있는데요. 이러한 상황을 방지하고 싶다면 아래 특약을 추가하세요.

   

• 계약 종료와 동시에 보증금을 반환받기 위한 특약 🗓️ : 간혹 전세계약이 종료되었음에도 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 전세금을 반환하지 않는 집주인이 있는데요. 이러한 상황을 방지하고 싶다면 아래 특약을 추가하세요.

   

• 전세 보증보험 가입을 위한 특약 🛡️ : ‘전세 보증보험’이란 추후 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우 보험회사가 집주인 대신 세입자에게 보증금을 지급해 주는 보험인데요. 만일 해당 주택에 문제가 있을 경우 보증보험 가입이 불가능할 수 있으니 아래 특약 내용을 추가하세요.

   

• 원활한 전세금 반환 보증보험 심사를 위한 특약 👤 : 전세보증보험 심사 중 소유자가 변경될 경우 서류 심사 재검토 또는 심사 보류 및 취소가 진행될 수 있어요. 따라서 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 변경을 신청하지 않는다는 특약을 추가하는 것을 추천해 드려요.

   

 

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💡Tip : 이것도 참고하세요!

 

• 주택 임대차 표준 계약서로 계약하세요! 📃 : ‘주택 임대차 표준 계약서’란 국토교통부와 법무부에서 배포한 계약서 양식으로 임차인을 보호하기 위한 내용들이 미리 기재되어 있어요.
• 구두약속은 특약으로 기록해 주세요! 💬 : 임대인이 구두로 약속한 내용은 모두 특약으로 기록하세요. 추후 법적인 분쟁이 발생하였을 때 증거로써 사용할 수 있어요.

 

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📌전세 사기 예방 방법

⬇️더 쉽고 편하게 확인하세요!

 

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