전세사기 예방 완벽 가이드! 이 7가지만 기억하면 안전해요

전세사기, 나랑 상관없는 일이라고요? 지금 이 글을 안 보면… 나중에 후회할지도 몰라요!

 

최근 몇 년 사이, 뉴스에서 ‘전세사기’라는 단어를 심심찮게 보셨을 거예요. 실제로 2023년 한 해 동안 수천 건의 전세사기 피해가 발생했고, 피해금액은 무려 수조 원에 달했어요. 특히 사회 초년생이나 신혼부부처럼 ‘내 집 마련’까지는 어렵지만 안정적으로 살고 싶은 사람들이 주요 피해자였죠.

 

그렇다면 전세사기란 도대체 뭘까요? 전세가 뭔지도 헷갈리는데, 예방은 어떻게 해야 할까요? 지금부터 전세의 구조와 함께, 전세사기 예방을 위한 필수 체크포인트들을 하나씩 짚어볼게요.

 

 

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🏠전세, 우리나라에만 있는 특별한 제도?

 

전세는 집주인에게 큰돈(보증금)을 맡기고 일정 기간 동안 집을 무상으로 빌려 쓰는 우리나라 특유의 임대 방식이에요. 계약 종료 시, 보증금은 전액 돌려받는 것이 원칙이에요.

 

하지만 이 구조가 문제예요. 왜냐하면 집주인이 전세금을 돌려줄 돈이 없으면? 세입자는 그야말로 ‘전 재산을 잃게 되는’ 큰 피해를 입게 돼요. 이게 바로 전세사기의 핵심이죠.

 

 

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🏚️전세사기, 왜 빌라에서 많이 일어날까?

 

특히 빌라나 다가구주택에서는 전세사기가 자주 발생해요. 이유는 간단해요

• 시세를 확인하기 어렵다: 빌라는 실거래가 공개가 잘 안 되어 있어요.
• 대출+전세금으로 집을 소유: 실제 집주인은 자기 돈을 한 푼도 안 넣은 경우가 많아요.
• 공인중개사와 집주인이 공모하는 경우도 있어요.

 

예를 들어, 20억짜리 빌라를 공인중개사가 “30억 가치가 있어요!”라고 소개하고, 그 말을 믿은 세입자가 2억짜리 전세 계약을 한다고 가정해볼게요.

 

집주인은 이미 12억 대출 + 8억 전세금으로 집값을 다 맞췄고, 집값이 실제로는 20억밖에 안 되니, 문제가 생기면 세입자의 돈은 그대로 날아가요. 😢

 

 

 

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📋전세사기 예방을 위한 7가지 현실적 방법

 

체크리스트와 정보를 활용해서, 전세사기 예방 팁을 더 자세히 알려드릴게요!

 

1. 공인중개사 신뢰도 체크하기✅

 

단순히 중개사 자격증이 있다고 믿으면 안 돼요!

국토교통부의 ‘디지털 브이월드’나 한국공인중개사협회 홈페이지에서 중개사무소 등록 여부를 꼭 확인하세요.

 

2. 임대인 직접 확인하기✅

• 등기부등본과 신분증 대조
• 임대인이 대리인일 경우 위임장 + 인감증명서 필요
• 공동명의일 경우 전원과 계약 필요

📌 빌라일 경우 건물 전체 등기부등본과 호실 별 등기부등본을 모두 확인해야 해요!

 

3. 우선변제권 확보하기✅

 

우선변제권은 경매 시 보증금을 우선으로 돌려받을 수 있는 권리예요.

이를 위해선 꼭 아래 2가지를 완료해야 해요.

• 전입신고 (이사 당일 바로)
• 확정일자 받기 (동주민센터에서 발급)

 

4. 계약서 특약사항 꼼꼼히 보기✅

 

예시처럼 아래 문구가 있으면 위험할 수 있어요!

• 임대인이 전세보증보험 가입 거절
• 계약서에 '등기부등본상 선순위 권리 있음' 표시
• 확정일자 후 전입 예정 문구

이런 내용이 계약서에 있다면? 계약을 피하는 것이 좋아요.

 

5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인하기✅

 

전세보증보험은 세입자가 보증금을 지킬 수 있도록 도와주는 제도예요.

HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 가입 가능 여부를 미리 확인해보세요. 보험 가입이 거절된다면 그 집에는 권리관계나 신용 문제가 있을 수 있어요.

→ 전세보증보험이 안 되는 집은 피하는 게 안전해요!

 

6. 대출 없는 집 우선 계약하기✅

 

등기부등본에서 근저당 설정 여부를 확인하세요. 근저당이 많을수록, 집이 경매에 넘어갈 위험도 높아져요.

→ 가능한 한 대출이 적거나 없는 집을 선택하는 게 안전해요.

 

📌 참고: ‘근저당’이란? 집주인이 돈을 빌리기 위해 해당 집을 담보로 설정한 권리예요. 경매 시, 은행이 먼저 돈을 가져가요.

 

7. 최우선변제금 기준 이하로 보증금 설정하기✅

 

전국에는 ‘최우선변제금’이라는 제도가 있어요. 일정 금액 이하로 보증금을 설정하면, 집이 경매로 넘어가도 우선적으로 일부 금액을 보장받을 수 있어요.

• 예 : 서울 기준 약 5,500만 원 이하일 경우 최우선변제 가능
• 금액은 지역마다 다르니 꼭 확인!

 

 

 

 

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⚠️전세사기 예방은 공부가 아니라 생존이에요

 

전세사기, 한 번 당하면 정말 인생이 휘청일 수 있어요.

하지만! 위에서 소개한 7가지 방법만 제대로 체크하면 대부분의 위험을 피할 수 있어요.

 

이제 요약해볼게요!

• 공인중개사·임대인 신원 철저 확인
• 등기부등본으로 소유관계·근저당 파악
• 전입신고+확정일자 필수!
• 전세보증보험 가능 여부 확인
• 가능하면 ‘대출 없는 집’ 선택
• 보증금은 ‘최우선변제금 이하’로
• 계약서 특약사항 주의 깊게 검토

👉 이 글을 보셨다면, 지금 바로 계약서와 등기부등본부터 확인해보세요!

전세사기 예방, 준비된 사람만이 피해를 막을 수 있어요.

 

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