주거양극화 심화? 전세보증 126%룰이 남긴 숙제

🧐 Quiz!

전세보증 축소의 예상되는 영향으로 ‘맞지 않는 것’은 무엇일까요?

① 전세 대출 불가로 계약이 성사되지 않을 수 있어요.

② 월세나 반전세 전환이 늘어날 수 있어요.

③ 아파트와 빌라 모두 보증 가입이 수월해질 수 있어요.

 

✅ 정답은 본문에서 확인해 보세요!

 

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아파트는 너무 비싸고 월세는 부담스러워서 빌라 전세를 찾는 청년이 많아요. 그런데 이 선택지마저 어려워질 수 있어요. 전세 보증 심사가 강화되면서 ‘126% 룰’이 도입됐기 때문인데요.

 

기본적으로 전세사기 예방을 위한 조치지만, 실제로는 청년층의 주거 불안을 키우고 있다는 우려의 시각도 존재합니다. 이번 변화가 우리 생활에 어떤 영향을 줄까요?

 

 

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🏠 전세 보증 축소, 무엇이 달라졌나?

 

이번 변화의 핵심은 바로 HF·HUG 전세보증 ‘126% 룰’이에요. 기존에는 근저당과 전세보증금을 합쳐 집값 100%까지 보증이 가능했지만, 이제는 공시가격의 140%에 LTV* 90%를 곱한 범위 안에서만 보증이 허용돼요.

 

예를 들어, 공시가격이 2억 원인 다세대 주택이라면 과거에는 2억 8천만 원까지 보증 가입이 가능했어요. 하지만 새 규정에서는 최대 2억 5,200만 원까지만 허용돼요.

 

만약 집주인이 이미 근저당 1억 원을 걸어놨다면, 세입자가 1억 7천만 원 전세를 구하는 순간 보증 가입이 거절되는 거죠.

 

✔ 요약

• 📉 기존: 집값 100% 이내 → 보증 가능
• 📈 변경: 공시가 × 140% × LTV 90% 이내 → 초과 시 보증 불가
• 🚫 결과: 다세대·다가구 전세의 약 40%가 대출 불가 전망

 

 

 

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❓ 왜 빌라 전세대출이 더 막히는 걸까?

 

아파트 전세는 여전히 보증 가입이 수월하지만, 다세대·다가구는 상황이 달라요. 이미 시세보다 낮게 책정된 공시가격이 기준이 되다 보니, 자연스럽게 보증 한도가 줄어들고 있어요.

 

이 차이는 곧 주거 양극화로 이어질 수 있어요. 아파트는 점점 ‘안전 자산’이 되고, 다세대·다가구는 금융에서 배제된 ‘위험 자산’이 되는 구조예요.

 

📊 비교 요약

구분	아파트	다세대·다가구
보증 접근성	상대적으로 안정적	축소·거절 빈번
전세사기 위험	상대적으로 낮음	상대적으로 높음
주거계층	중산층 이상	청년·신혼·서민

 

 

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🚪 청년 주거 사다리, 어떻게 될까?

 

다세대·다가구는 사실 청년들이 아파트로 가기 전 첫 번째 주거 사다리였어요. 월세 대신 전세를 선택해 저축을 이어가고, 어느 순간 아파트로 올라서는 구조였죠.

 

하지만 보증 가입이 막히면 대출 자체가 불가능해지고, 결국 전세 계약은 무산돼요. 세입자 입장에서는 선택지가 ‘월세’로 줄어들 수밖에 없어요.

 

✅ 예상되는 변화

• 전세 대출 불가 → 전세 계약 성사 불가
• 월세 전환 → 주거비 부담 증가
• 아파트 진입 경로 차단 → 자산 격차 확대

 

 

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🔎 전세사기 막을 대안은 없을까?

 

여전히 전세사기를 예방하면서도 세입자를 보호할 수 있는 다양한 제도적 대안을 검토 중이에요. 단순히 보증 기준을 강화하는 것 외에 새로운 해법이 필요하다는 목소리가 커지고 있죠.

 

동시에 시장 위축이나 월세 전가 같은 부작용도 방지해야 한다는 점에서 신중한 논의가 필요해요.

 

✔ 주요 대안 3가지

• 🖐️ 전세보증금 상한제: 일정 금액 이하 전세에 세제 혜택 부여
• 💸 최우선변제금 개선: 보증금 보호 기준을 임대차 계약 시점으로 바꾸고, 기준금액을 상향 조정
• 🏦 전세 에스크로 제도: 보증금을 금융기관에 예치해 집주인의 무자본 갭투자를 막는 방식

 

 

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✅ 앞으로 준비해야 할 것은?

 

이럴 때일수록 정보를 빠르게 캐치하고, 대출 및 보증 가능 여부를 꼼꼼히 확인하는 게 중요해요. 동시에 정부가 공급 확대와 실질적 지원책을 내놓는지도 주의 깊게 지켜봐야 해요.

 

👉 여러분은 이번 전세 보증 축소, 어떤 대안이 필요하다고 생각하시나요?

 

📌 퀴즈 정답은 ③번이에요. 빌라·다가구는 보증 가입이 더 어려워질 수 있어요.

 

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