서울 아파트 보유세, 왜 더 오를까? 공시가격 현실화율 동결이 2030 청년에 미치는 영향

내년부터 주택 공시가격 현실화율이 69%로 유지된다는 소식이 나오면서, 청년층 사이에서도 세금 걱정이 큰데요. 문제는 ‘동결’이라는 표현과 달리, 실제로는 보유세가 꽤 크게 오를 수 있다는 점이에요.

 

왜 이런 일이 생기는지, 그리고 2030 청년들에게 어떤 영향이 있을지 지금부터 차근차근 설명해 드릴게요.

 

 

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🏠 왜 공시가격 현실화율 69% 동결이 중요한가?

내년부터 주택 공시가격 현실화율*이 69%로 유지되면서, 표면적으로는 세 부담이 크게 변하지 않을 것처럼 보이죠.

 

하지만 ‘동결 = 세금 그대로’라는 공식은 성립하지 않아요. 시세가 오르면 공시가격 산정 기준 자체가 커지기 때문이에요.

 

✔ 핵심 포인트

• 현실화율은 69%로 유지
• 시세 상승분은 그대로 공시가격에 반영
• 특히 서울 주요 아파트는 시세 자체가 크게 올랐기 때문에 보유세 급증

 

📊 공시가격 동결 vs 실제 부담 변화

구분	2025년	2026년	변화율
현실화율	69%	69%	유지
시세	상승	상승	▲
공시가격	증가	증가	▲
보유세	증가	증가	▲

 

 

 

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📈 그렇다면 왜 시세는 오르고 있을까?

공시가격은 ‘현실화율 × 시세’로 계산되기 때문에 시세 변동이 핵심이에요. 2025년 동안 서울 주요 아파트 시세는 여전히 높은 상승세를 보였고, 그 영향이 2026년 공시가격에 그대로 반영되는 구조예요.

 

즉, 현실화율 동결은 상승 속도를 조절하는 장치로, 시세 상승을 온전히 막아주지는 못해요.

 

🔢 한눈에 보는 원인 요약

1. 서울 핵심지 공급 부족
2. 재건축 추진 가속화
3. 고가 아파트 중심 매수세 증가
4. 금리 안정으로 매수 심리 회복

 

📊 서울과 전국 시세 움직임 비교

지역	시세 흐름	특징
서울	강한 상승	공급·프리미엄 단지 중심
수도권	보합~상승	교통·준신축 수요 증가
지방	지역별 편차	공급 과잉 지역 하락

 

 

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🔍 정부는 공시가격 편차를 어떻게 조정할까?

정부는 지역별·단지별 현실화율 편차가 큰 문제라고 판단해, 1.5% 이내 현실화율 조정* 방식을 제시했어요. 즉, 너무 낮거나 높은 단지는 공시가격을 조금씩 올리거나 내려 균형을 맞추겠다는 뜻이에요.

 

📊 현실화율 조정 방향

• 전년도 공시가 기준 ±1.5% 범위
• 단기간이 아닌 수년간 점진적 조정
• 균형성·형평성 확보가 목표
• 지나친 조정으로 인한 이의신청 증가를 최소화

 

 

 

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🧮 2030 청년에게 어떤 영향이 있을까?

“나는 비싼 아파트 없어!”라고 생각해도 사실 영향은 있어요. 특히 청약·전세·매매 등 주거 결정 과정에서 공시가격은 은근히 많이 활용되기 때문이에요.

 

그러니까 내 전세·월세 집의 공시가격은 어떤 흐름인지, 내가 관심 있는 지역은 상승폭이 어느 정도인지, 혹은 청약 준비 중이라면 공시가격 변동이 분양가에 어떻게 반영되는지 체크해보는 게 좋아요.

 

✔ 청년에게 미치는 영향

• 전·월세 계약 시 세부담 전가 가능성
• 청약 가점·분양가 산정 등에도 영향
• 장기적으로는 지역 간 가격 격차 확대

 

📊 전·월세 영향 가능성 요약

항목	영향
보유세* 증가	집주인 부담 증가
전가 가능성	일부 임대료 상승 가능
시장 변화	공급 감소·거래 감소 가능

 

 

 

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🔚 공시가격 동결, 어떻게 될까?

정리해보면, 현실화율은 69%로 동결되지만 시세 상승 → 공시가격 상승 → 보유세 증가라는 구조는 그대로 유지돼요. 특히 서울 주요 지역의 상승폭이 크기 때문에, “동결됐으니 세금도 그대로겠지?”라는 기대는 다소 맞지 않을 수 있어요.

 

2030 청년층이라면 직접 집을 갖고 있든, 전세·월세로 살든 영향을 받을 수밖에 없어요. 앞으로 2026년 공시가격 공시 전까지, 관심 있는 지역의 시세 흐름을 꾸준히 체크하는 게 필요해요.

 

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