등기부등본 확인해서 ‘안전한 집인지’ 검토하기

 

혼잘 마음에 든 집이 있어도… 바로 계약하는 건 위험하다고 하셨잖아요.

그럼 가장 먼저 뭘 보면 되나요?

 

고방 집을 고를 때 맨 처음 확인해야 하는 건 딱 두 가지예요.

“이 집 주인이 맞는지, 그리고 이 집에 빚이 얼마나 있는지.”

이거부터 보면 뒤에 헷갈릴 일이 확 줄어들어요.

그리고 이 두 가지를 한 번에 볼 수 있는 과정이 바로

등기부등본 확인이에요.

오늘은 이걸 혼잘님이 혼자서도 읽을 수 있게 도와드릴게요!

 

 

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🗂️ ‘등기부등본’이 뭔데요?

 

혼잘 아까 말씀하신 등기부등본…? 어떤 문서인지 자세히 알려주세요!

고방 등기부등본은 집의 신분증 같은 문서예요.

이 집을 누가 소유하고 있는지, 어떤 권리가 얹혀 있는지,

그리고 과거에 어떤 변화가 있었는지까지 모두 기록돼 있죠.

즉, 겉으로 보이지 않는 이 집의 ‘진짜 상태’를 확인하는

공식 문서라고 생각하면 돼요.

 

혼잘 중개사 설명만 보고 판단하면 안 되는 이유가 이거군요.

고방 맞아요.

집은 겉으로는 멀쩡해 보여도,

속을 들여다보면 빚이 많거나 소유권 분쟁이 있는 경우가 꽤 있어요.

그걸 미리 걸러주는 첫 번째 장치가 바로 등기부등본 확인이에요.

 

 

🔍 등기부등본으로 확인할 수 있는 정보는 뭐가 있어요?

등기부등본을 보면 임차인에게 반드시 필요한 아래 정보를 확인할 수 있어요.

• 현재 소유자(집주인)가 누구인지
• 근저당 등 집에 잡혀 있는 빚의 규모
• 가압류·가처분 등 분쟁 기록 여부

이 세 가지가 바로 등기부등본으로 확인해야 하는

“이 집이 계약해도 되는 집인지” 판단의 기준이예요.

⚠️ 등기부등본이 왜 중요해요?

등기부등본 확인이 중요한 이유는 다음과 같아요.

• 가짜 집주인과 계약하거나, 이미 소유권이 바뀐 집에 계약하는 피해를 막을 수 있어요.
• 근저당·선순위 보증금이 많아 경매 시 내 보증금이 거의 회수되지 못할 위험을 막아줘요.
• 가압류·가처분·경매 진행으로 거주 안정성이 무너지고 보증금 분쟁이 발생할 위험을 예방해줘요.

 

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🗂️ 등기부등본은 어디서 볼 수 있어요?

 

혼잘 등기부등본 확인이 왜 중요한지는 알겠어요.

그럼… 이걸 어디서 구해야 하나요?

고방 생각보다 훨씬 간단해요!

핸드폰이나 컴퓨터로 바로 발급할 수 있어요.

 

🖨️ 등기부등본은 어디서 발급받아요?

등기부등본은 온라인·오프라인 모두 발급 가능해요.

• 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)
• 등기소 또는 시·군·구청 민원실 방문(오프라인)

대부분의 임차인은 온라인 열람으로 충분하답니다.

 

👨‍💻 온라인 발급 절차는 어떻게 돼요?

등기부등본 확인은 대법원 인터넷등기소에서 가장 쉽게할 수 있어요.

단계만 따라 하면 누구나 바로 조회할 수 있어요.

1. 대법원 인터넷등기소 접속
2. 로그인 또는 비회원 이용 선택
3. 상단 메뉴에서 ‘등기열람/발급’ 선택
4. 주소 입력 → 해당 건물 선택
5. ‘말소 사항 포함’ 체크
6. 700원 결제
7. 바로 열람 또는 PDF 저장 가능

 

 

⚠️ 발급본과 열람본은 뭐가 달라요?

• 열람본

  온라인에서 바로 확인하는 용도

  ✔ 보증금 위험 체크용으로 충분

• 발급본(종이 출력본)

  법원·관공서 제출용

  ✔ 대부분의 임차인은 필요 없음

 

❓ 발급할 때 꼭 주의해야 하는 점은 뭐가 있을까요?

• 계약 ‘직전’에 최신으로 다시 발급해야 해요.

  집주인이 그날 새로 근저당을 설정하는 경우도 있어요.

• ‘말소 사항 포함’을 반드시 체크해야 해요.

  기본 옵션만 보면 중요한 정보가 누락될 수 있어요.

  예전에 잠깐 잡혔다가 사라진 근저당·가압류 기록도 위험 신호일 수 있거든요.

• 다가구 주택은 ‘건물 전체 등기부’만 존재해요.

  원룸·투룸처럼 개별호수가 있는 집이어도

  등기부는 하나이기 때문에 전체 빚과 분쟁 여부를 함께 확인해야 해요.

 

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📜 등기부등본은 어떻게 읽나요?

 

혼잘 발급해보니 생각보다 어렵지 않네요!

그럼 이제 등기부등본을 실제로 읽는 방법을 배우면 되는 거죠?

고방 맞아요.

그럼 이제 표제부·갑구·을구를 어떻게 읽어서 위험을 판단하는지

혼잘님이 혼자서도 바로 체크할 수 있게 알려드릴게요.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나누어져 있어요.

각 영역마다 확인해야 할 포인트가 달라요.

 

 

🔍 표제부: 이 집이 ‘맞는 집’인지 확인하는 부분

표제부는 집의 기본 정보가 담긴 영역이에요.

• 주소·건물 구조·면적이 실제 내가 본 집과 일치하는지
• 다가구·다세대 등 건물 유형이 계약 설명과 맞는지
• 방이 여러 개인 경우, 내가 계약한 호실이 맞는지

를 확인할 수 있어요.

 

 

 

🔍 갑구: 소유자와 소유권에 문제가 있는지 확인하는 부분

갑구에는 소유권과 관련된 모든 정보가 기록돼 있어요.

• 현재 소유자(집주인)가 누구인지
• 소유자 변경이 최근에 있었는지
• 가압류·가처분 등 소유권에 대한 경고성 기록이 있는지

를 확인할 수 있어요.

 

⚠️ 이런 게 보이면 위험해요:

• 최근 소유권 이전이 많다 → 전세사기에서 자주 나오는 패턴
• 가압류·가처분이 있다 → 소유자가 채무 문제가 있다는 신호
• 소유자가 다수 명의(공동 소유) → 계약 시 절차가 더 복잡해짐

 

 

🔍 을구: 집에 걸린 빚(근저당)이 얼마나 되는지 확인하는 부분

을구는 이 집에 잡혀 있는 모든 채권·근저당이 기록된 부분이에요.

• 근저당(=집에 잡힌 빚)이 얼마나 설정돼 있는지
• 근저당이 새롭게 설정된 날짜, 금액은 얼마인지
• 선순위 권리가 있는지(=나보다 먼저 돈을 받을 사람들이 누구인지)

를 확인할 수 있어요.

 

⚠️ 특히 여기는 잘 보셔야 해요:

• 채권최고액이 시세 대비 너무 높다 → 경매 시 은행이 대부분 가져가고 세입자는 거의 못 받음
• 선순위 보증금이 많다 → 나보다 먼저 돈 받을 사람들이 많아서 내 보증금은 후순위로 밀림
• 근저당이 최근에 잡혔다 → 사실상 ‘빚으로 잠긴 집’이라 보증금 회수 가능성 매우 낮음

 

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❓ 등기부등본 관련해서 자주 묻는 질문

 

고방 혼잘님, 여기까지 정말 잘 따라오셨어요.

혹시 지금까지 설명한 내용 중에 궁금한 점 있으세요?

혼잘 음… 궁금한 게 몇 가지 있는데요.

 

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Q1. 등기부등본은 중개사님이 보여주면 되는 거 아닌가요?

 

고방 중개사가 보여주는 등기부등본은 참고용이에요.

가장 안전한 건 혼잘님이 계약 전날이나 당일 직접 발급해서 확인하는 것.

중개인이 가진 서류는 며칠 전 거일 수도 있어서,

그 사이에 근저당이나 가압류가 생겼을 수도 있거든요.

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Q2. 등기부등본에 근저당 금액이 있으면 무조건 위험한 건가요?

 

고방 그렇진 않아요.

중요한 건 금액 그 자체가 아니라,

이 집의 시세 대비 ‘총 부채 비율’이 60% 이하인지예요.

이 기준을 넘으면 경매 시 혼잘님의 보증금이 밀릴 위험이 커져요.

총 부채비율은 (근저당 + 선순위 보증금) ÷ 집 시세

이렇게 구하면 된답니다.

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Q3. 다가구주택이랑 다세대주택은 등기부 보는 법이 달라요?

 

고방 달라요. 아주 크게요.

• 다세대주택: 호실별로 등기부가 따로 있어요.

  → 혼잘님이 계약할 호실 등기부만 보면 돼요.

• 다가구주택(원룸건물): 건물 전체 등기부 1장만 존재해요.

  → 전체 근저당 + 다른 세입자 보증금까지 고려해야 해요.

이 차이를 모르면 “내 보증금 순위”를 제대로 판단할 수 없어요.

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Q4. 이사 당일에 갑자기 집주인이 바뀌는 위험이 있다던데… 막을 수 있어요?

 

고방 있어요, 생각보다 자주 있어요.

그걸 막으려면 계약서에 이 문구가 꼭 필요해요.

“잔금일 당일 소유권 변동 시 계약을 해지할 수 있다.”

그리고 잔금 송금 직전에

등기부 한번 더 열람해서 소유자 변경이 없는지 체크해보세요.

별 거 아닌 거 같아도 보증금을 지킬 수 있는 아주 든든한 버팀목이 되어 줄 거에요!

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혼잘 와… 이렇게 하나씩 정리해주시니까

이제 등기부등본이 왜 중요한지 확실히 알겠어요.

처음엔 복잡해 보였는데 생각보다 구조가 단순하네요.

고방 맞아요.

등기부등본은 위험을 미리 걸러내는 필터라고 보시면 돼요.

여기까지 배웠다면, 이미 계약 실수의 절반 이상은 예방하신 거예요.

 

혼잘 그럼 이제 “이 집이 안전한지” 어느 정도 판단할 수 있는 거죠?

고방 네, 기본적인 위험 신호들은 걸러낼 수 있게 되셨어요.

하지만 등기부만으로는 완전히 알 수 없는 부분이 하나 있어요.

 

혼잘 뭐가 더 있나요?

근저당이랑 가압류까지 봤으면 다 본 거 아닌가요?

고방 많은 분들이 그렇게 생각하시는데…

사실 보증금이 실제로 보호되는 순서는 등기부만 봐서는 완전히 알 수 없어요.

전세사기 피해자들 대부분이 이 ‘순서’ 때문에 돈을 못 돌려받기도 하거든요.

 

혼잘 순서요…? 그게 무슨 뜻이에요?

고방 바로 ‘최우선변제권(최우선변제금)’이라는 개념이에요.

세입자의 보증금은

• 최소 얼마까지

• 어떤 조건일 때

• 어떤 순서로

  보호받는지가 법으로 정해져 있어요.

이걸 모르면 등기부를 잘 봐도,

막상 경매로 넘어갔을 때 얼마를 돌려받을 수 있는지 정확히 알 수 없어요.

 

혼잘 등기부 읽는 것만큼 중요한 내용이네요?

고방 그렇죠.

등기부는 “집에 무슨 문제가 있는지”를 확인하는 단계라면,

최우선변제권은 ‘보증금을 실제로 얼마나 지킬 수 있는지’ 계산하는 단계예요.

 

다음 STEP에서 혼잘님 보증금이

법적으로 어느 정도까지 보호되는지,

그리고 그 보호 범위가 실제 계약에서 어떤 의미인지

차근차근 알려드릴게요.