최우선변제권으로 확인하는 내 보증금의 ‘최소 안전선’

 

혼잘 등기부등본에서 집 상태도 다 확인했는데…

그런데도 ‘최우선변제권’까지 따로 확인해야 하는 이유가 있어요?

고방 정말 좋은 질문이에요!

등기부는 ‘지금 이 순간 집 상태가 어떤지’만 보여주는 자료거든요.

 

혼잘 그럼... 지금은 괜찮아 보여도, 나중엔 또 달라질 수도 있다는 거예요?

고방 맞아요. 실제로 거주 중에도 이런 일들이 생길 수 있어요.

• 집주인이 추가로 대출을 받으면서 근저당이 새로 생기거나
• 세금 체납으로 압류가 잡히거나
• 보증금을 돌려줄 여력이 없어 경매로 넘어가는 경우도 생길 수 있죠.

 

혼잘 그럼 계약할 때 등기부가 깨끗했어도

살면서 갑자기 위험해질 수 있다는 거네요.

고방 맞아요. 그래서 이 시점부터는 이렇게 생각해야 해요.

• 등기부는 ‘집의 과거와 현재’를 확인하는 도구이고
• 최우선변제권은 ‘미래에 위기가 생겼을 때 내 보증금을 지켜주는 장치예요.

 

혼잘 그러니까 등기부는 미리 사고를 막는 거고,

최우선변제권은 사고가 났을 때를 대비하는 거군요.

고방 정확해요.

그래서 STEP 2에서는,

집이 위험해졌을 때에도 내 보증금이 최소한 어디까지는 보호되는지,

그 기준이 되는 최우선변제권을 하나씩 정리해보려는 거예요.

 

 

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🛡️ 최우선변제권은 무엇이며 왜 필요한가요?

 

혼잘 아까 “최우선변제권이 보증금의 최소 안전선”이라고 했잖아요.

근데 정확히 어떤 상황에서, 어떻게 보호해주는 거예요?

고방 좋아요. 혼잘님이 지금 궁금한 게 바로 이 단계예요.

최우선변제권은 ‘집이 문제가 생겼을 때 내 보증금이 어떻게 살아남는가’를 정하는 장치거든요.

하나씩 차근차근 볼게요.

 

💬 최우선변제권은 어떤 권리인가요?

최우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어가는 최악의 상황에서 발동돼요.

즉, 다음과 같은 상황에서 의미를 가져요.

• 집주인이 빚을 갚지 못하고 집이 경매로 넘어갈 때

• 경매 대금으로 여러 채권자가 순서대로 배당을 기다릴 때

• 은행·세금·채권자가 먼저 줄을 서 있는 구조에서도

  임차인의 보증금 중 일정 금액을 ‘가장 먼저’ 돌려받을 수 있게 해주는 권리

이 권리는 특히 소액 보증금 임차인의 주거 안정을 지키기 위해 만들어진

법적 최소 보호 장치예요.

 

🔎 그럼 우선변제권이랑은 뭐가 다른가요?

가장 큰 차이는 ‘순위를 따지느냐, 따지지 않느냐’에 있어요.

 

 

우선변제권은

• 확정일자를 언제 받았는지,

• 근저당이 언제 설정됐는지 등

   

권리자 간의 순위 싸움 속에서 내 보증금 전액이 보호되는지를 판단하는 구조예요.

 

최우선변제권은

• 확정일자를 받았는지 여부와 관계없고

• 근저당과 ‘순위 비교’를 하지 않아요.

즉, 근저당이 더 먼저 잡혀 있든, 뒤에 잡혀 있든

‘누가 먼저 받는가’의 순위 싸움에서 영향을 받지 않는 권리예요.”

 

 

 

 

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✅ 최우선변제권을 확보하려면 뭘 해야 하나요?

 

혼잘 최우선변제권이 뭔지는 이제 알겠어요.

그럼 이 권리는… 그냥 자동으로 생기는 건가요?

고방 아니에요. 아무 조건 없이 저절로 생기는 권리는 아니고,

임차인이 계약 전에 반드시 직접 챙겨야 하는 두 가지 행동 요건이 있어요.

이 두 가지만 놓치지 않으면, 최우선변제권을 가질 수 있어요.

 

💰 소액 보증금 기준은 어떻게 맞춰야 하나요?

최우선변제권은 모든 보증금에 적용되는 권리가 아니에요.

‘소액 보증금’ 기준 안에 들어와야만 보호 대상이 돼요.

그래서 임차인이 계약 전에 반드시 해야 할 행동은 이거예요.

• 내가 계약하려는 월세 보증금 금액이
• 내가 거주할 지역의 ‘소액 보증금 기준’ 이하인지
• 계약 전에 반드시 미리 확인하는 것

이 기준은 지역별로 다르고,

기준을 1원이라도 초과하면 최우선변제권 자체가 적용되지 않아요.

그래서 “대충 이 정도면 되겠지” 하고 넘기면,

정작 가장 중요한 보호를 못 받는 상황이 생길 수 있어요.

 

🏠 대항력은 언제, 어떻게 확보해야 하나요? (계약 전 준비)

소액 보증금 기준을 충족했다고 해서

최우선변제권이 자동으로 바로 생기는 건 아니에요.

반드시 함께 갖춰야 하는 게 바로 **‘대항력’**이에요.

대항력은 아래 두 가지를 모두 갖췄을 때 생겨요.

• 전입신고
• 실제 거주(주택 점유)

그래서 계약 전에 반드시 해야 할 행동은 이거예요.

•  계약서에 서명하기 전에
• 집주인에게 ‘전입신고가 가능한 집인지’를 명확하게 확인하고
• 문제없이 전입신고가 가능하다는 확약을 받아두는 것

만약 전입신고가 막혀 있는 집이라면,

소액 보증금 기준을 충족하더라도 최우선변제권을 가질 수 없어요.

 

 

 

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💰 내 보증금은 최우선변제 대상일까?

 

혼잘 이론은 이제 좀 알겠어요.

근데 제일 중요한 건 그거잖아요.

“그래서… 내 보증금이 최우선변제 대상이냐 아니냐”요.

고방 맞아요. 여기서부터는 개념이 아니라 ‘판별 단계’예요.

지금부터는 딱 이 두 가지만 확인하면 돼요.

① 지역 기준 금액, ② 기준 시점이에요.

 

📍 내가 사는 지역 기준은 얼마까지인가요?

최우선변제권은

“보증금이 얼마 이하일 때 소액 임차인으로 본다”는 기준이

지역별로 이미 정해져 있어요.

그래서 지금 혼잘님이 해야 할 첫 번째 행동은 이거예요.

• ✅ 내가 계약할 집이 어느 지역인지 정확히 분류하기
• ✅ 해당 지역의 ‘소액 보증금 상한선’을 기준으로
• ✅ 내 보증금이 그 금액 ‘이하’인지 비교하기

이 비교를 해야

“내 보증금이 최우선변제 대상이 될 수 있는 구조인지”가 1차로 갈려요.

이 단계에서 기준을 넘으면,

그 순간 최우선변제권은 적용 대상이 아니게 돼요.

 

 

⏱️ 이 기준은 ‘언제 기준’으로 봐야 하나요?

여기서 많은 사람들이 가장 크게 실수하는 포인트가 있는데요.

내가 계약하는 날짜 기준 아닌

‘근저당이 처음 설정된 날짜’ 기준이라는 것이에요.

그래서 두 번째로 반드시 해야 할 행동은 이거예요.

• 등기부등본에서 ‘근저당권 설정일’ 확인하기
• 그 날짜를 기준으로
• 그 당시 적용되던 ‘소액 보증금 기준 금액’을 다시 대입해보기

이걸 안 하면 이런 상황이 생길 수 있어요.

• 지금 기준으로 보면 소액 임차인인데,
• 근저당이 훨씬 예전에 설정돼 있어서,
• 그 당시 기준에선 이미 ‘소액’이 아니었던 경우

이러면 지금 기준으로 아무리 보증금이 작아 보여도, 법적으로는 최우선변제 대상이 아닐 수 있어요.

 

 

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❓ 최우선변제권, 사람들이 가장 많이 헷갈리는 질문

 

고방 혼잘님, 오늘도 정말 잘 따라오셨네요.

혹시 지금까지 설명한 내용 중에 궁금한 점 있으세요?

혼잘 네! 오늘도 궁금한 게 몇 가지 있는데요.

 

 

Q1. 보증금이 적어도 전입신고는 꼭 해야 하나요?

고방 네, 보증금이 100만원이더라도 꼭 해야 해요.

보증금 액수와 상관없이 전입신고 + 실제 거주가 되어야만 최우선변제권이 생겨요.

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Q2. 등기부에 은행 근저당이 먼저 있으면, 저는 못 받는 거 아닌가요?

고방 아니에요.

최우선변제권은 근저당 순위보다도 앞서서 적용돼요.

다만 지역별로 정해진 한도 금액까지만 보호돼요.

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Q3. 제 보증금이 소액 기준을 넘으면요?

고방 그 경우에는 최우선변제권은 적용되지 않아요.

이때는 “내 보증금 전체를 어떻게 지킬 것인가”라는 다른 관점에서 판단이 필요해져요.

이 부분은 뒤에서 이어서 다루게 될 거예요.

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Q4. 다가구주택(원룸 건물)에 살아도 최우선변제가 되나요?

고방 가능해요.

하지만 건물 전체 기준으로 ‘주택가액의 절반 범위 안’에서만 보호된다는 제한이 있어요.

그래서 같은 건물에 소액 임차인이 많으면, 실제로 내가 받는 금액이 줄어들 수도 있어요.

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혼잘 최우선변제권까지 확인했으면…

이제 이 집이 위험한 집은 아닌 건 맞는 거죠?

고방 네, 최악의 상황에서도 ‘최소한은 지켜지는 집’인 건 맞아요.

근데 이제부터가 진짜 많이들 실수하는 구간이에요.

 

혼잘 이제 돈 보내는 단계라서요?

고방 맞아요.

가계약금이든 계약금이든, 그때부터는 말 그대로 ‘내 돈이 먼저 나가는 순간’이거든요.

근데 이걸 아무 생각 없이 보내는 사람이 정말 많아요.

 

혼잘 그래서 “가계약금 떼였다” 이런 말이 많은 거군요…

고방 딱 그거예요.

가계약금이 정확히 뭔지도 모르고 보내고,

계약금이 어떤 의미인지 모른 채 서명하고,

돌려받을 수 있는 조건도 안 써두고요.

 

혼잘 그럼… 잘못 보내면 그냥 끝인 거네요?

고방 그래서 다음 STEP이 중요한 거예요.

STEP3에서는 ‘가계약금을 보내기 전에

반드시 알아야 할 기준’만 따로 정리해서 보여줄게요.