월세 특약사항 제대로 쓰는 법:계약서 서명 전 꼭 확인해야 할 기준

 

혼잘 STEP3까지 다 끝냈으니까…

집도 확인했고, 보증금도 계산했고,

계약금 보낼 때 주의할 것도 다 정리했어요.

이제 정말 사인만 하면 되는 단계인 거죠?

고방 맞아요. 그래서 지금이 가장 조심스러운 구간이에요.

로드맵을 보면 지금은, 집이 안전한지도 확인했고,

돈을 보내도 되는 조건도 다 정리한 상태예요.

 

혼잘 그럼 이제… 되돌릴 수 있는 선택지는 거의 없는 거네요.

고방 네. 계약금 단계까지는

조건을 하나씩 확인하면서

진행할지 멈출지를 판단할 수 있었어요.

하지만 지금부터는 달라요.

 

혼잘 어떻게 달라지는 거예요?

고방 이제는 계약서에 사인하는 순간,

그 안에 적힌 내용이 그대로 계약 조건으로 확정되는 단계예요.

그래서 이 시점부터는 말로 한 설명이나 약속은

기준이 되지 않아요.

 

혼잘 아… 지금까지는 조건을 확인하는 단계였다면,

이제는 그 조건을 문서로 확정하는 단계네요.

고방 그래서 지금 이 단계에서

임차인을 지켜주는 건

‘계약서에 어떻게 써 있느냐’예요.

그중에서도 핵심이 월세 특약사항이에요.

 

 

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🤷 특약을 안 쓰면, 실제로 어떤 문제가 생기나요?

 

혼잘 표준계약서도 있고…

특약까지 꼭 써야 하나요?

고방 많이들 그렇게 생각하다가,

문제가 생기고 나서 후회하는데요.

 

⚠️ 표준계약서로는 해결되지 않는 상황이 많아요

표준계약서는

모든 계약에 공통으로 쓰는 기본 틀이에요.

그래서 이런 변수들은 잘 다뤄주지 않아요.

• 계약 후 집주인이 추가 대출을 받은 경우
• 입주 전부터 있던 하자 책임을 두고 다툴 때
• 집에 문제가 생겼는데 계약을 계속 유지해야 하는지 애매할 때

이런 애매한 상황에서

기준이 되는 게 바로 특약이에요.

 

⚠️ 말로 한 약속은 분쟁 앞에서 무력해져요

“그때 그렇게 말했잖아요”는

분쟁이 생기면 거의 힘을 못 써요.

• 문자·계약서·특약처럼 기록으로 남은 내용
• 누가 봐도 해석이 분명한 문장

이 두 가지가 없으면,

임차인은 불리해질 수밖에 없어요.

 

그래서 특약은

선택이 아니라 방어 장치예요.

특히 지금처럼

계약서를 쓰기 직전 단계에서는 더더욱요.

 

 

 

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📜 월세 계약할 때, 꼭 요구해야 할 특약이 있나요?

 

혼잘 그럼 실제로

계약서에 꼭 넣어야 할 특약은 어떤 거예요?

고방 임차인이 직접 요구하지 않으면 빠지기 쉬운 것들이에요.

특히 아래 특약들은 나중에 결과를 크게 바꿔요.

 

🛡️ 보증금 순위를 지키는 특약 (선순위 변동 방지)

 

특약 문구 예시

“임대인은 잔금일 익일 오전까지

본 임차 주택에 추가적인 근저당권 및 기타 담보권을 설정하지 않는다.”

 

계약 후 집주인이 대출을 받으면

임차인의 보증금 순위가 뒤로 밀리는

불상사가 생길 수 있는데요

 

이 특약은

👉 그 상황 자체를 미리 막는 장치예요.

 

🔧 수리 책임을 명확히 나누는 특약 (유지·보수 기준)

 

특약 문구 예시

“전등·수전(수도꼭지) 등 경미한 수리는 임차인 부담,

보일러·배관·누수 등 주요 시설 및 대규모 수선은 임대인 부담으로 한다.”

 

수리에 대한 책임은 월세로 거주하면서

가장 자주 생기는 민감한 갈등이에요.

 

다만 계약서에 이 특약이 들어가게 될 경우

수리 책임을 두고 다투지 않아도 되고

예상치 못한 비용 부담을 방지할 수 있겠죠!

 

🚪 위험 발생 시 계약을 종료할 수 있는 특약 (즉시 해지권)

 

특약 문구 예시

“계약 기간 중 주택에

압류·가압류·경매 개시 등 중대한 권리 변동이 발생할 경우,

임차인은 즉시 계약 해지를 통보할 수 있으며

임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다.”

 

이 특약이 있으면 임차인은

주택에 대한 불안한 상황을 지켜보지 않고,
계약을 종료하고 보증금 반환을 요구하는 행동을
즉시 할 수 있어요.

 

🏠 입주 전 기존 하자에 대한 책임을 구분하는 특약

 

특약 문구 예시

“본 계약은 임차인이 현 시설물 상태를 확인하고 체결하며,

별도 명시되지 않은 기존 시설물의 하자는 임대인의 책임으로 한다.

(임차인 과실 제외)”

 

이 특약은 퇴거 시 원상복구에 대한 분쟁을 크게 줄여줘요.

 

 

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✋ 특약에 대해 상대가 난색을 보이면 어떻게 하나요?

 

혼잘 중개사님이 “특약은 관례상 쓰지 않습니다”라고 하면요?

고방 그 말에 바로 접을 필요는 없어요.

 

📝 중개사가 거부할 때 이렇게 대응하세요

특약은 중개사가 정하는 조건이 아니라, 임대인과 임차인이 합의하는 사항이에요.

중개사는 계약을 중개할 권한만 있을 뿐,

특약을 넣을지 말지 결정할 권한은 없어요.

그래서 이럴 땐 이렇게 행동하면 돼요.

• 특약은 임대인–임차인 합의 사항임을 분명히 하고
• 필요하다면 임대인에게 직접 협의 요청하고
• 합의된 내용은 반드시 계약서에 문장으로 남기기

👉 말로만 합의된 특약은

분쟁이 생기면 효력이 거의 없어요.

 

📩 집주인이 특약을 거부할 때는 이렇게 판단하세요

집주인이 특약 자체를 꺼리거나 거부하는 경우도 있어요.

이때는 “설득할 수 있나?”보다

이 특약이 꼭 필요한지부터 구분해야 해요.

• 보증금 보호
• 위험 발생 시 해지 기준

이런 특약은 임차인의 최소 안전을 지키는 장치라서

거부할 명분이 크지 않아요.

 

만약 이런 핵심 특약까지 거부한다면,

👉 계약 조건을 다시 고민해봐야 할 신호일 수 있어요.

 

 

 

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❓ 월세 특약에 대해 자주 묻는 질문들

 

혼잘 특약 얘기하다 보면

주변에서 말이 다 달라서 더 헷갈리더라고요.

고방 실제로 이 단계에서

가장 많이 나오는 질문들이 있어요.

하나씩 정리해볼게요.

 

 

 

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Q1. 특약은 계약서에 몇 개까지 넣을 수 있나요?

고방 법적으로 정해진 개수 제한은 없어요.

다만 특약은 많이 넣는 게 중요한 게 아니라,

분쟁이 생길 수 있는 지점을 정확히 짚는 게 중요해요.

그래서 현실적으로는

• 보증금 보호
• 수리 책임
• 위험 발생 시 해지 기준

처럼 핵심이 되는 특약 2~3개만 명확히 넣고,

나머지는 집 상태나 계약 조건에 따라 조정하는 게 가장 안정적이에요.

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Q2. 월세 특약사항은 누가 작성해야 하나요?

고방 보통은 공인중개사가 계약서를 작성해요.

하지만 중개사는 중립적인 역할을 할 뿐이에요.

그래서 특약은 임차인이 원하는 문구를

직접 중개사에게 전달하고,

그 문장이 계약서에 실제로 들어갔는지

끝까지 확인하는 게 중요해요.

“말로 전달했으니까 괜찮겠지”는

이 단계에서 가장 위험한 생각이에요.

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Q3. 계약서에 없는 내용은 특약으로 인정받을 수 없나요?

고방 꼭 그렇지는 않아요.

계약 당사자 사이에

명확한 합의가 있었다는 점이 입증된다면,

문서에 적혀 있지 않아도

법적으로 효력이 인정되는 경우도 있어요.

다만 문제는, 그걸 입증하는 게 굉장히 어렵다는 점이에요.

그래서 분쟁을 피하려면 중요한 합의일수록

전부 특약으로 문서화해 두는 게 가장 안전해요.

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Q4. “모든 시설물의 수리는 임차인 부담”이라는 특약도 유효한가요?

고방 원칙적으로는 유효할 수 있어요.

다만 여기에도 선이 있어요.

전등 교체나 간단한 수리처럼

통상적인 수준을 넘어,

• 보일러 교체
• 구조적인 누수
• 건물 자체의 하자

같은 대규모 수선까지 임차인에게 부담시키는 특약은

법원에서 임차인에게 지나치게 불리하다고 보고

무효로 판단하는 경우가 많아요.

그래서 수리 관련 특약은

가능한 한 범위를 나눠서 명확히 쓰는 게 중요해요.

 

 

 

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혼잘 이제 확실히 알겠어요.

특약은 덤이 아니라, 사인하기 전 마지막 방어선이네요.

고방 맞아요. STEP4까지 왔다는 건,

임차인이 요구해야 할 건 다 요구한 상태라는 뜻이에요.

 

혼잘 그럼 이제는 더 뭘 쓰느냐의 문제가 아니라…

고방 네. 이제부터는 이미 써 있는 걸

그대로 믿어도 되는지를 보는 단계예요.

계약서는 양식 하나로 끝나는 게 아니라,

어떤 양식을 쓰느냐, 그리고 그 안에 빠진 게 없는지가 결과를 갈라요.

 

혼잘 그러니까… 사인하기 전에 마지막으로

계약서를 제대로 읽어봐야 하는 거군요.

고방 그래서 다음 STEP에서는 표준 계약서를 기준으로,

미 적혀 있는 문장들이

임차인에게 어떤 의미를 가지는지,

임차인이 절대 그냥 넘기면 안 되는 문장들을

하나씩 차분하게 확인해볼 거예요.