📝 [STEP 6] 전월세 중개보수, 얼마까지 내야 할까? 복비 기준과 절대 손해 안 보는 법

혼잘 계약서도 다 확인했고,

이제 잔금만 남았네요.

근데… 이제 진짜 돈이 다 나가는 구간 아닌가요?

고방 맞아요. 이제부터는 계약 자체보다도

전월세 중개보수를 언제, 왜, 얼마를 내는지가 중요해져요.

 

혼잘 복비 말하는 거죠?

고방 네. 이 단계에서 많은 분들이

“전월세 복비는 원래 정해진 거니까” 하고 넘기는데,

그래서 불필요한 지출이 생겨요.

 

혼잘 전월세 중개보수는 정해진 거 아닌가요?

고방 아니에요.

법으로 정해진 ‘최대 금액 기준’만 있을 뿐,

그 안에서는 협의가 가능한 비용이에요.

그래서 STEP6에서는 전월세 중개보수를 직접 계산해보고

복비를 초과 지불하지 않는 행동을 정리해볼 거예요.

 

 

---

📌전월세 중개보수, 법적으로 얼마까지 내야 하나요?

 

혼잘 중개사님이 복비 금액을 말해주긴 했는데…

이게 맞는 건지 모르겠어요.

고방 그래서 이 단계에서는

중개사가 말한 복비를 그대로 믿기 전에,

임차인이 직접 전월세 중개보수 기준을 계산해보는 게 핵심이에요.

🧮 ‘거래금액’ 계산 행동 (전월세 복비 기준 잡기)

전월세 중개보수(복비)는

월세 금액만 보고 계산하지 않아요.

기준이 되는 건 ‘거래금액’이에요.

 

전세계약의 경우 전세 보증금이 ‘거래금액’이 되지만

월세 계약은 별도의 계산식을 적용하는데요.

월세 계약의 거래금액 계산 방식은 다음과 같아요.

 

거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)

 

다만, 이렇게 계산한 거래금액이 5천만 원 미만이면

지역에 따라 보증금 + (월세 × 70)을 적용하는 특례가 있어요.

 

 

 

 📊 거래금액 구간별 전월세 중개보수 최대 금액 기준 확인 행동

거래금액을 계산했다면,

이 전월세 계약에서 내가 낼 수 있는 복비의 최대치는

얼마인지 확인할 차례예요.

 

전월세 중개보수는 중개사가 마음대로 부르는 금액이 아니라,

거래금액 구간별로 ‘넘을 수 없는 최대 기준’이 정해져 있거든요.

 

아래 이미지는

서울 기준(주택 임대차) 전월세 중개보수 최대 기준이에요.

(지역에 따라 약간씩 다를 수 있으니 관할 지자체 기준은 한 번 더 확인하세요.)

 

 

여기서 꼭 짚고 넘어가야 할 게 있어요.

이 표에 적힌 금액은 “반드시 내야 하는 기준”이 아니에요.

이건 어디까지나 전월세 중개보수가 넘지 말아야 할 ‘최대 한도’예요.

 

---

🤝전월세 복비, 협의해도 되는 거 맞나요?

 

혼잘 복비 얘기 꺼내면

괜히 깎아달라는 사람처럼 보일까 봐요.

고방 그럴 필요 없어요.

전월세 중개보수는 처음부터 협의를 전제로 만든 비용이에요.

 

💬 전월세 복비 협상 행동 노하우

임차인이 복비를 협의할 수 있는 이유는

“깎아달라”가 아니라 계약의 성격에 있어요.

 

전월세 중개보수는

법으로 최대 금액 기준만 정해져 있고,

그 안에서는 계약 난이도에 따라 조정되는 게 실무예요.

 

특히 월세·원룸처럼

권리관계가 복잡하지 않고,

보증금·월세 구조가 일반적인 계약이라면

중개 과정이 비교적 단순한 편이라서 협의할 여지가 커요.

 

그래서 이럴 때는 기준을 확인한 뒤

이 한 마디를 덧붙여 보세요!

“이번 계약은 조건이 비교적 단순한 편이라서,

혹시 전월세 중개보수도

최대 기준까지 모두 적용하지 않고

조정이 가능한지 여쭤봐도 될까요?”

 

 

⏰ 전월세 중개보수 지불 시점 + 부가가치세 확인 행동

전월세 복비를 내는 시기에 대해서도

많이 헷갈려 하시는데요.

법적인 기본 원칙은 거래 대금 지급이 완료된 시점,

즉 보통 잔금일에 복비를 지급하는 거예요.

 

다만 계약서에

“중개보수는 계약 체결 시 지급한다”처럼

지불 시기를 따로 약정했다면, 그 문구가 우선이에요.

 

별도 약정이 없다면, 계약금 단계에서 복비를 요구받아도

즉시 지급해야 할 의무는 없어요.

이렇게 해두면 가계약금까지 지급했지만 계약이 성립되지 않는 상황에서도

복비를 먼저 내서 위약금이나 반환 문제로 다툴 가능성을 줄일 수 있어요.

 

그리고 현장에서 가장 자주 오해가 생기는 게 부가가치세예요.

중개사가 “부가세 별도입니다”라고 말할 때는

금액보다 먼저 중개업소의 과세 유형을 확인해야 해요.

• 일반과세자: 전월세 복비의 10% 부가가치세를 별도로 요구할 수 있음

• 간이과세자: 같은 기준으로 10% 전부를 요구하기는 어려움

  (실무에서는 보통 4% 내외에서 협의되는 경우가 많음)

 

---

🚨계약이 깨지거나, 전월세 복비를 과하게 요구하면요?

 

혼잘 만약 계약이 중간에 깨지면…

전월세 중개보수는 어떻게 되는 거예요?

고방 여기가 가장 오해가 많은 부분이에요.

기준을 정확히 나눠볼게요.

 

⚠️ 계약 파기 시 전월세 중개보수 지불 의무 판단 행동

 

법적으로는 이렇게 나뉩니다.

• 중개사의 고의·과실 없이
• 임대인 또는 임차인의 단순 변심·사정으로 계약 파기

👉 거래가 완료되지 않았어도 전월세 복비를 지급해야 할 수 있어요.

 

반대로

• 중개사의 설명 오류
• 권리관계 누락
• 중대한 중개 과실

👉 이런 경우라면

전월세 중개보수 지급 의무가 없습니다.

 

그러니 임차인은 반드시 계약이

왜 깨졌는지, 중개사 과실이 있었는지를 따져봐야겠죠?

 

 

🚨 전월세 중개보수 과다 청구 시 대처 행동

만약 중개인이 전월세 복비 최대 기준을 초과하거나

“다들 이렇게 낸다”며 기준을 흐린다면 문제가 될 수 있어요.

 

이럴 땐 이렇게 행동하세요.

• ❌ 초과 복비 지불하지 않기
• ✅ 관할 지자체(구청·시청)에 신고
• ✅ 문자·견적·계약서 등 증빙 확보

전월세 중개보수는

관행이 아니라 법으로 관리되는 비용이라는 점을 명심하세요.

 

---

❓ 전월세 중개보수(복비)에 대해 자주 묻는 질문

 

고방 혼잘님, 오늘도 정말 잘 따라오셨네요.

오늘도 더 궁금한 점 있으신가요?

혼잘 네! 오늘은요~

 

 

Q1. 전월세 복비를 카드로 결제해도 되나요?

고방 네, 가능합니다.

전월세 중개보수도 정식 용역 대가이기 때문에

카드 결제나 계좌이체를 요구할 수 있어요.

만약 카드 결제를 꺼리거나 현금만 요구한다면,

현금영수증 발급을 요청하는 것이 정당한 행동이에요.

결제 수단을 이유로 복비를 더 받거나 거부하는 건 문제가 될 수 있어요.

---

Q2. 계약을 갱신할 때도 전월세 복비를 다시 내야 하나요?

고방 아니요. 항상 그런 건 아니에요.

기존 임차인이 그대로 거주하면서

임대인과 직접 재계약(갱신) 하는 경우라면

중개보수를 다시 낼 의무는 없습니다.

 

다만,

• 중개사가 실제로 계약 조건 협의에 관여했거나
• 새로운 계약서 작성·중개 행위가 있었다면

그때는 복비가 발생할 수 있어요.

핵심은 “중개 행위가 실제로 있었는지”예요.

---

Q3. 전월세 중개보수 외에 추가로 팁을 줘야 하나요?

고방 아니요.

전월세 복비 외에 사례금이나 팁을 줄 의무는 전혀 없습니다.

복비는 법으로 관리되는 비용이고,

그 외 금액을 요구하거나 받는 건 불법이에요.

---

혼잘 정리해보니까…

전월세 중개보수도 그냥 내는 돈이 아니라

내가 기준을 알고 통제해야 하는 비용이었네요.

고방 맞아요. STEP6는

마지막 지출을 정리하는 단계였어요.

 

혼잘 드디어 마지막 단계이군요!

고방 네. 마지막으로 지금 손에 쥔 계약서를

법적으로 ‘내 편’으로 만들 거에요.

아무리 계약서를 꼼꼼히 써도,

그걸 법적 효력으로 완성하지 않으면

그냥 종이에 그칠 수 있어요.

집주인이 바뀌거나, 집에 문제가 생겼을 때

내 보증금을 실제로 지켜주는 건 종이가 아니라 ‘효력’이거든요.

 

혼잘 그럼 이제 뭘 해야 하는 거예요?

고방 대항력과 확정일자,

즉 이 계약서를 법적인 방패로 만드는 방법을 다룰 거예요.