고시원 책상 의무 폐지, 11년 만에 욕조도 허용! 계약 전 확인할 3가지는?

혼잘이슈

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고시원 책상 의무가 폐지되면 고시원 방은 실제로 달라질까요?
정부가 고시원 호실에 책상 같은 학습시설을 두도록 한 규정을 11년 만에 없애는 방안을 추진하고 있어요.
여기에 더해 욕조 설치 금지 규정도 함께 폐지하는 방향인데요, 고시원을 공부방이 아니라 1인가구가 사는 집으로 보겠다는 뜻이에요.

다중생활시설 건축기준은 고시원 호실에 둘 수 있는 시설과 둘 수 없는 시설을 정한 기준이에요.
2015년 12월 이 기준을 처음 만들 때는 고시원이 원룸처럼 쓰이지 않도록 취사시설과 욕조를 막고 책상을 의무로 뒀어요.
그런데 2025년 말 기준 서울에만 고시원이 약 5,150곳, 15만 5,000여 실이 있고, 이 방들이 이미 집으로 쓰이고 있다는 현실이 이번 개정의 출발점이에요.

다만 2026년 8월 기준 개정은 추진 단계이고, 시행일은 아직 정해지지 않았어요.
그래서 지금 고시원을 계약한다면 바뀌는 항목보다 그대로 남는 기준이 더 중요할 수 있어요.
이 글에서는 바뀌는 기준과 그대로인 기준, 계약 전 직접 확인할 세 가지를 알려드릴게요.

●고시원 건축기준 개정으로 무엇이 달라지나요?

●고시원을 계약하기 전에는 무엇을 확인해야 하나요?

●고시원 말고 다른 1인가구 방과도 비교하려면?

●고시원 기준이 바뀌기 전에 계약하면 무엇을 조심해야 하나요?

고시원 건축기준 개정으로 무엇이 달라지나요?

호실 안 책상 의무가 사라지고 욕조를 설치할 수 있게 되는 것, 이 두 가지가 달라져요.
고시원은 주택법상 준주택으로 분류돼 이미 주거 기능을 인정받고 있었는데요, 건축 기준만 학습시설 틀에 묶여 있던 걸 이번에 손보는 거예요.

바뀌는 기준과 그대로인 기준은?

개정안은 안전과 관계없는 항목만 손보는 쪽이에요.
그래서 취사시설 금지, 방 크기와 창문 기준은 이번에 바뀌지 않아요.

항목	지금 기준	개정 추진안
책상 등 학습시설	호실마다 의무	의무 삭제
욕조	설치 금지(샤워부스만 가능)	설치 가능
취사시설	설치 금지	금지 유지
실별 최소 면적·창문	지자체 조례로 정함	조례 유지

욕조가 허용된다고 고시원이 원룸과 같아지는 건 아니에요.
서울에서 개별 화장실을 갖춘 고시원은 전용면적 9㎡ 이상으로 지어야 하는데요, 침대와 화장실을 두면 남는 공간이 넉넉하지 않은 크기예요.
그래서 욕조까지 들일 수 있는 방은 일부에 그칠 가능성이 커요.

고시원을 계약하기 전에는 무엇을 확인해야 하나요?

창문, 실면적, 욕실 구조 세 가지는 직접 보고 확인해야 해요.
업계에서는 이번 개정으로 강남권 중심의 프리미엄 고시원이 더 늘어날 수 있다고 보는데요, 바닥면적 합계 500㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설이라 주거지역에도 지을 수 있기 때문이에요.
선택지는 넓어질 수 있지만 창문과 최소 면적은 조례마다 달라서 방마다 직접 봐야 해요.

계약 전 직접 확인할 세 가지는?

광고 사진만으로는 창문 방향이나 실제 면적이 잘 드러나지 않아요.
그래서 방을 보러 갔을 때 아래 세 가지를 현장에서 확인하는 게 좋아요.

창문이 건물 바깥으로 나 있는지, 복도 쪽 내창인지 직접 열어 보고 확인해요.
안내받은 면적이 전용면적인지 묻고, 서울에서 개별 화장실이 있는 방이라면 9㎡ 이상인지 확인해요.
욕실에 환기창이나 환풍기가 있는지 보고, 습기가 잘 빠지는 구조인지 살펴봐요.

개정 소식보다 지금 보는 방의 실제 상태를 기준으로 고르는 게 안전해요.
세 가지 중 하나라도 답이 애매하다면 계약서를 쓰기 전에 다시 물어보세요.

고시원 말고 다른 1인가구 방과도 비교하려면?

같은 예산으로 고시원, 코리빙, 원룸을 한자리에 놓고 비교하는 게 가장 빨라요.
기준이 바뀌어도 창문과 면적은 방마다 다르다는 점은 앞에서 본 그대로라, 고시원 한 곳만 보고 정하면 놓치는 조건이 생기기 쉬워요.
고방에서는 지역과 월세 조건으로 1인가구용 방을 모아 볼 수 있어서 여러 유형을 나란히 두고 고르기 편해요.