혼잘 최우선변제권까지 확인했으니까…

이제 이 집은 최악의 상황에서도 최소한은 지켜지는 집인 건 알겠어요.

근데 이제부터가 좀 무섭네요.

돈을 보내야 하는 단계라서…

고방 그렇죠. STEP2까지는 집 자체가 안전한지를 확인하는 단계였다면,

STEP3부터는 혼잘님 ‘돈’이 직접 움직이기 시작하는 단계예요.

그리고 정말 아이러니하게도… 가계약금·계약금 단계에서 실수해서 돈을 떼이는 경우도 많아요.

 

혼잘 맞아요… 인터넷에도 그런 후기 진짜 많던데요.

“가계약금 못 돌려받았다”,

“계약금 보냈다가 집 문제 터졌다” 이런 거…

고방 딱 그거예요.

대부분 조급한 마음에 서두르다가 생기는 문제예요.

그래서 오늘 STEP3에서는 돈을 보내기 전에 반드시 확인해야 하는 기준들만 모아서

아주 간단하게 정리해 볼게요.

 

 

---

💸 계약금과 가계약금, 뭐가 어떻게 다른가요?

 

혼잘 가계약금이랑 계약금… 이름은 비슷한데 뭐가 어떻게 다른 건지 잘 모르겠어요.

둘 다 돈 보내는 건데, 같은 의미는 아니죠?

고방 전혀 아니에요. 이 두 개념은 구분해두는 게 좋은데요.

특히 어떤 경우에 돌려받을 수 있고, 어떤 경우에는 그렇지 않은지 기준이 명확하게 나뉘거든요.

 

🔖 가계약금은 어떤 의미인가요?

가계약금은 월세 계약서 작성 전, 임시로 우선권을 확보하기 위해 쓰는 돈이에요.

보통 월세 가계약금이라는 표현으로 많이 불리지만,

법적으로는 정식 제도가 아니라서 성격을 정확히 알고 있어야 해요.

• 법원은 월세 가계약금을 계약을 논의하는 과정에서 일시적으로 맡겨둔 증거금으로 판단해요.
• 그래서 본계약이 체결되지 않으면 원칙적으로 반환 대상이에요.
• 단, 아래와 같은 특약이 있으면 월세 가계약금도 반환되지 않을 수 있어요.
  • “이 가계약금을 해약금으로 본다.”
  • “월세 가계약금은 위약금으로 한다.”

이런 문구가 명시돼 있다면,

정식 월세계약서를 쓰기 전이라도

월세 가계약금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있어요.

 

🧾 계약금은 어떤 역할을 하나요?

월세 계약에서 계약금은 가계약금보다 훨씬 명확한 법적 기준점이 돼요.

• 월세 계약금을 지급한 순간 본계약 성립
• 이후 해제 기준은 민법 제565조 적용
  • 임차인은 월세 계약금 포기로 해제 가능
  • 임대인은 계약금의 배액 배상 후 해제 가능

그래서 실무에서는

월세 가계약금 → 계약금 전환 여부

이 구간에서 분쟁이 가장 많이 발생해요.

 

 

 

---

✅ 계약금을 보내기 전, 반드시 확인해야 하는 기준은 무엇인가요?

 

혼잘 이제 계약금과 가계약금이 뭔지 알겠는데

그런데 실제로 돈을 보내려고 하면 여전히 불안한 건 어쩔 수 없네요…

고방 그럴 때는 “보내기 전에 무엇을 확인해야 하는지”를

기준으로 정리해두면 훨씬 명확해져요.

하나씩 살펴볼게요.

 

❓ ‘이 돈을 누구에게 보내는 게 맞나요?’

월세 가계약금 관련 분쟁에서 가장 흔한 원인이 바로 송금 대상 오류예요.

특히 “중개사가 알려준 계좌로 월세 가계약금을 보냈다”는 사례가 정말 많아요.

송금 전에는 반드시 확인하세요.

• 등기부등본상의 소유자 명의 계좌인지

• 소유자가 아니라면

  → 월세 가계약금 수령에 대한 위임장·신분증 사본이 있는지

• “다들 이렇게 보내요” 같은 설명만 있다면 보류하는 게 안전

👉 월세 가계약금은 한 번 보내면 돌려받기 가장 까다로운 돈이기 때문에

계좌 주체 확인은 필수 단계예요.

 

📝 가계약금이면, 기간과 반환 조건이 ‘기록’되어 있나요?

월세 가계약금은 말이 아니라 기록으로 보호받는 돈이에요.

그래서 송금 전에 아래 두 가지는 반드시 정리돼 있어야 해요.

✔️ 1) 월세 본계약 체결 기한이 명확한가

• “언제까지 계약서를 쓰는지”
• 이 내용이 문자·카톡 등 증거로 남아 있는지

✔️ 2) 월세 가계약금 반환 기준이 합의돼 있는가

• 계약 불성립 시 월세 가계약금을 반환하는지
• 어떤 경우에 반환이 안 되는지
• 그 기준이 임대인·임차인 모두 이해한 상태로 기록돼 있는지

👉 월세 가계약금은

‘얼마를 보냈느냐’보다 ‘무엇을 합의했느냐’가 더 중요해요

 

 

 

---

🚫 계약을 해지해도, 돈을 돌려받을 수 있는 경우가 있나요?

 

혼잘 만약 계약을 진행하다가 중간에 깨지면…

이미 보낸 돈은 무조건 포기해야 하는 건가요?

고방 항상 그런 건 아니에요.

어떤 이유로 계약이 해지됐는지에 따라

돌려받을 수 있는 경우와 없는 경우가 나뉘어요.

그래서 이 단계에서는 “언제 반환이 가능한지”를

정확히 구분해두는 게 중요해요.

 

🔎 어떤 경우에 계약금을 돌려받을 수 있나요?

아래에 해당하면, 이미 보낸 월세 가계약금 또는 계약금을

돌려받거나, 경우에 따라 배액 배상까지 요구할 수 있는 근거가 생겨요.

 

① 임대인에게 책임이 있는 경우

• 집주인이 갑자기 월세 계약을 철회한 경우

• 같은 집을 다른 사람과 이중으로 월세 가계약금을 받은 사실이 드러난 경우

• 계약 이후 등기부등본에서

  가압류·압류 등 중대한 권리 문제가 새로 확인된 경우

→ 이 경우 임차인은 계약을 해지하고

👉 월세 계약금의 배액 배상을 요구할 수 있어요.

 

② 쌍방 합의로 계약을 해제한 경우

• 임대인과 임차인이 서로 합의해서

  계약을 처음부터 없던 일로 하기로 한 경우

• 이때는 법적으로 ‘원상회복’이 원칙이에요.

즉, 이미 지급한 월세 가계약금·계약금은 돌려주는 방향으로

정리되는 게 기본이에요.

다만, 이 역시 합의 내용이 기록으로 남아 있어야

분쟁을 피할 수 있어요.

 

정리하면, “누가 계약을 깨뜨렸는지”와

“반환에 대한 합의가 기록으로 남아 있는지”가 핵심 기준이에요.

 

📩 계약을 해지하면, 반환 요청은 누구에게 해야 하나요?

가장 먼저 정리해야 할 건 반환을 누구에게 요구해야 하는지예요.

• 임대차 계약의 당사자는 임차인과 임대인(소유자)
• 계약금·가계약금 반환 요청의 법적 대상도 임대인 본인

공인중개사는 계약을 연결하고 절차를 안내하는 역할일 뿐,

계약 해지나 금액 반환에 대한 법적 책임 주체는 아니에요.

 

그래서 분쟁이 생겨 문자·카톡·내용증명 등 공식적으로 요청해야 하는 단계에서는

반드시 임대인을 수신자로 지정해야 해요.

중개사에게만 요청하면 요청의 효력이 약해질 수 있거든요

 

 

 

---

❓ 계약금과 가계약금에 대해 자주 묻는 질문

 

고방 혼잘님, 오늘도 정말 잘 따라오셨네요.

혹시 지금까지 설명한 내용 중에 궁금한 점 있으세요?

혼잘 네! 오늘은 말이죠…!

 

Q1. 월세 가계약금을 냈는데, 집주인이 갑자기 계약을 파기했어요. 돈을 돌려받을 수 있나요?

고방 네, 반환 요구가 가능합니다.

월세 가계약금 단계에서 계약이 깨졌고,

그 책임이 임대인에게 있다면

👉 월세 가계약금은 전액 반환 대상이에요.

상황에 따라서는 계약금 상당액의 배액 배상까지 요구할 수 있어요.

---

Q2. 계약금만 낸 상태에서, 집주인 동의 없이 중도금을 먼저 보내면 어떻게 되나요?

고방 주의가 필요해요.

계약금만 낸 단계에서는 계약금 포기

또는 배액 배상으로 계약 해제가 가능하지만,

임차인이 중도금(잔금의 일부)을 먼저 지급하면

‘계약 이행에 착수한 것’으로 보일 수 있어요.

이 경우에는 이후에 일방적으로 계약을 해지하기가

매우 어려워질 수 있습니다.

---

Q3. 월세 가계약금을 냈는데, 제 단순 변심으로 계약을 포기하고 싶어요. 돌려받을 수 있나요?

고방 원칙적으로는 어렵습니다.

임차인의 단순 변심으로 월세 계약이 진행되지 않는 경우,

월세 가계약금은 돌려받지 못하는 방향으로 해석될 가능성이 높아요.

그래서 월세 가계약금을 보낼 때는 반드시

“단순 변심 시에도 월세 가계약금을 반환한다” 는

문구를 사전에 명확히 남겨두는 게 핵심이에요.

---

Q4. 계약금이 부담돼서 보증금의 5%만 냈어요. 법적으로 문제 되진 않나요?

고방 문제는 없습니다.

계약금의 비율은 법으로 정해져 있지 않아요.

다만 계약서에는

• 총 보증금의 10%를 계약금으로 한다는 점
• 이미 낸 5%가 ‘계약금의 일부’라는 점

을 명확히 적어두는 게 중요해요.

그래야 나중에 계약 해제 시 전체 계약금(10%)을 기준으로 해약금·배액 배상을 계산할 수 있습니다.

---

혼잘 여기까지 정리해보니까

“아무 집이나 계약하면 안 된다”는 건 확실히 알겠어요.

그래도… 계약서에 사인하는 순간은 여전히 좀 긴장될 것 같아요.

고방 그게 정상이에요.

STEP3까지는 돈을 보내기 전 단계에서 실수하지 않는 법을 정리한 거고요.

이제 다음 단계는 “사인하기 전에, 계약서에서 뭘 꼭 챙겨야 하는지”예요.

 

혼잘 그럼 다음에는 계약서에 적힌 문구들을 하나씩 보는 거예요?

고방 맞아요.특히 그냥 넘기기 쉬운 특약들요.

같은 계약서라도 그 한 줄 때문에 나중 결과가 완전히 달라지는 경우가 많거든요.

 

혼잘 아… 그건 미리 알고 들어가야겠네요.

고방 그래서 STEP4에서는

임차인이 계약서에서 스스로를 지키는 방법을

차분하게 정리해볼게요.